Verbraucher, die für den Bau oder Kauf eines Hauses oder für den Kauf einer Wohnung eine Finanzierung aufnehmen möchten, achten oftmals nur auf die Höhe der Bauzinsen selbst. Was viele Kreditnehmer nicht bedenken: Auf die Baufinanzierung fallen in den meisten Fällen zugleich Bereitstellungszinsen an.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen bei Baukrediten und Immobilienfinanzierungen fallen für einen Zeitraum an, der zwischen vereinbarter Erstauszahlung der Finanzierung und der kompletten Auszahlung verläuft.

Das heißt: Wird ein Baukredit aufgenommen aber ist erst in ein oder zwei Jahren vollständig an den Kreditnehmer überwiesen, fallen für die noch nicht ausgezahlte Darlehenssumme Bereitstellungszinsen an.

Je nach Bank, Sparkasse oder Baufinanzierer gibt es jedoch Unterschiede für die Zeit, in welcher die Kreditnehmer von den Bereitstellungszinsen freigestellt sind. Dies kann ein Monat, zwei Monate sein oder aber im günstigsten Falle sogar an ganzes Jahr.

Das Kleingedruckte bei der Baufinanzierung nicht vergessen!

Mit den Bereitstellungszinsen werben Banken nicht und dies aus gutem Grunde. Viele Kreditnehmer achten deshalb nicht auf diesen wichtigen Zinssatz und dessen Konditionen. Abgeschlossen wird dann oft ein vermeintlich günstiger Baukredit, der am Ende unter dem Strich richtig teuer werden kann durch die bereits oben erwähnten Freistellungszeiträume. Je enger diese gefasst sind und je höher zudem die Zuschläge für die Teilauszahlungen sind, desto teurer wird eine Baufinanzierung natürlich -ganz egal- wie hoch der eigentliche Zinssatz für den Kredit ist.

Für Bauherren und Immobilienkäufer ist es wichtig sich vor der Unterschrift unter den Kreditvertrag diesen genau anzusehen. Dabei gilt es nicht nur auf

• die Höhe des Zinssatzes für die Baufinanzierung selbst,
• die Laufzeit und
• die Höhe der Raten zu achten,

sondern zugleich auf die Konditionen für die zum Kredit meist berechneten Bereitstellungszinsen.

Wie hoch sind die von Banken erhobenen Bereitstellungszinsen?

Die Höhe der bei vielen Kreditnehmern nahezu unbekannten Bereitstellungszinsen macht Baufinanzierungen und Immobilienkredite teurer. Egal wie hoch die Bauzinsen selbst sind, die gezahlt werden müssen, die Zinsen für die Bereitstellung des Baukredits bewegen sich im Durchschnitt bei 3,00 Prozent p.a.

Das heißt: Diese auch als Bereithaltungszinsen bezeichneten Bereitstellungszinsen verteuern eine Baufinanzierung, ohne dass diese Provisionen für die Bereitstellung in den Effektivzins einfließen würden. Für potentielle Kreditnehmer ist damit nicht gleich auf den ersten Blick ersichtlich, wie teuer der Baukredit in Wirklichkeit ist. Dies wäre natürlich wünschenswert. Der Gesetzgeber hat es bislang jedoch leider nicht geschafft eine transparente Lösung für diese Problematik zu finden und eine entsprechende Richtlinie einzuführen.

Entwicklung der Bauzinsen gilt nicht für Bereitstellungszinsen

In den vergangenen Jahren gab es bei den Bauzinsen einen regelrechten Zinsrutsch nach unten. Immer wieder wurde ein neues historisches Tief erreicht, was Kreditnehmer in Deutschland natürlich sehr freute. Konnten sie so doch günstiger bauen und Immobilien kaufen, als dies noch bis vor einigen Jahren der Fall war. Nur auf eines wirkten sich die niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen nicht aus: Auf die Höhe der Bereitstellungszinsen.

Die Bereitstellungsprovisionen, welche Banken für die Bereithaltung des Darlehens bis zur vollständigen Auszahlung berechnen, sind nicht konform gegangen mit der Entwicklung der Bauzinsen. In Zeiten steigender Zinsen ist dies für Kreditnehmer von Vorteil. Sinken die Zinsen jedoch, wie es in den letzten Jahren der Fall war und dies sogar deutlich, wird dies zum großen Nachteil für die Verbraucher, die einen Baukredit aufnehmen.

Zinssatz für Bereitstellung seit 30 Jahren stabil

Die Zinsen für Baufinanzierungen und Immobilienkredite haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Zuletzt ging es nur noch bergab mit den Bauzinsen, auf die Bereitstellungszinsen hat dies jedoch keine Auswirkungen gehabt. Diese sind bereits seit drei Jahrzehnten auf dem gleichen Niveau und haben sich demnach weder bei steigenden Zinsen nach oben, noch bei fallenden Zinsen nach unten bewegt.

Eine Änderung der Vorgehensweise der Banken hierbei ist nicht in Sicht. An den Bereithaltungszinsen werden die Kreditinstitute kaum schrauben, verdienen sie doch in den Zeiten niedriger Bauzinsen gerade an den Bereitstellungszinsen gut.

Baufinanzierer verdienen sich in der Niedrigzinsphase eine goldene Nase

Die Kreditinstitute selbst können günstig Geld aufnehmen in dieser Phase der niedrigen Zinsen, geben dies jedoch nur in Form von niedrigen Kreditzinsen, nicht aber in Form von niedrigeren Bereitstellungszinsen, an ihre Kunden weiter.

Damit können sich die Banken und Baufinanzierer ein gutes Zubrot verdienen und locken potentielle Kreditnehmer mit niedrigen bis sehr niedrigen Bauzinsen, ohne zugleich auf die unverändert hohen Bereitstellungszinsen hinzuweisen. Diese sind, wie oben bereits angeführt, oftmals nur im Kleingedruckten des Baufinanzierungsvertrags versteckt und fallen so manchem Kreditnehmer erst nach Unterschrift unter den Vertrag auf.

Zuschläge für Teilauszahlungen kommen meist noch dazu

Neben den Bereitstellungszinsen selbst kommen bei einigen Banken noch Zuschläge für die Teilauszahlungen dazu. Das heißt: Neben den Zinsen für die Bereithaltung des noch offenen Darlehensbetrags fallen auch noch Zuschläge für die Auszahlung der jeweiligen Teilbeträge an. Diese liegen meist zwischen 50 und 100 Euro und machen, wer könnte es sich anders denken, den Baukredit nochmals teurer, ohne dass dies dem Kredit aufnehmenden Verbraucher vorab bewusst gewesen ist. Denn wie die Bereithaltungszinsen, so fließen auch die Teilauszahlungszuschläge nicht in den Effektivzins bei der Baufinanzierung ein.

Wie können Kreditnehmer Bereitstellungszinsen minimieren?

Die Höhe der Provisionen für die Bereithaltung der Baudarlehen ist bei den Banken nahezu gleich. Selbst ein Vergleich von Baufinanzierungen hilft hierbei auf den ersten Blick nicht, um an diesem wichtigen Punkt der Bereitstellungszinsen sparen zu können. Denn diese Zinsen fließen nicht in den Effektivzins der Finanzierung ein und sind deshalb nicht gleich für den Kreditnehmer ersichtlich.

Dennoch ist es möglich, eine Minimierung der Bereitstellungszinsen vorzunehmen. Im Klartext heißt dies: Je schneller ein Bau vorangetrieben wird und je kürzer die Zeit der Bereitstellung des Kredits ist, desto niedriger sind unter dem Strich die Kosten, welche durch die Bereitstellungsprovisionen anfallen. Dazu können Kreditnehmer darauf achten, dass sie nicht noch hohe Zuschläge für die Teilauszahlung des Darlehens an die Bank bzw. den Baufinanzierer bezahlen müssen, sondern eine Bank wählen, die möglichst niedrige Teilauszahlungszuschläge berechnet.

An den Zinsen selbst lässt sich hingegen kaum etwas schrauben, da das Zinsniveau in Deutschland in Sachen Bereitstellungszinsen nahezu gleich ist bei den Kreditinstituten. Damit lassen sich kaum Unterschiede bei einem Vergleich von Baukrediten ausmachen, wenn es um die Höhe der Zinsen für die Bereitstellung der Finanzierung geht.

Kosten für Bereitstellungszinsen im Rechenbeispiel

In diesem Rechenbeispiel zeigen wir auf, wie stark die Zinskosten durch Bereitstellungszinsen in die Höhe schnellen. Dafür gehen wir folgenden Werten aus: Einem Bauherr wird zum 1. Juli ein Kredit über 300.000 Euro bewilligt. Der effektive Jahreszins beträgt 2,4 Prozent, zusätzlich fallen ab dem dritten Monat Bereitsstellungszinsen in Höhe von 3 Prozent jährlich an. Der wird in mehreren Teilbeträgen abgerufen.

In diesem Rechenbeispiel machen die Bereitstellungszinsen einen erheblichen Teil der Zinskosten aus. Bis zur vollen Auszahlung des Kreditbetrags nach einem Jahr fielen insgesamt 6.675 Euro Zinsen an. Mehr als die Hälfte davon, nämlich 3.375 Euro, entfielen auf die Bereitstellungszinsen. Für die Kreditzinsen mussten lediglich 3.300 Euro gezahlt werden.

Grundbuchämter verschleppen Umschreibungen – Kreditnehmer kommt dies teuer zu stehen!

Die Banken zahlen Baufinanzierungen in der Regel  nur in Teilbeträgen und nicht gleich in einem Betrag aus, um sich beim Bau einer Immobilie abzusichern. Kreditnehmer müssen dann, um die die nächste Teilauszahlung des Baukredits von ihrer Bank zu erhalten, entsprechende Nachweise über den Fortschritt ihres Baus oder ihrer Sanierung vorlegen.

Nicht immer ist es jedoch der Bauherr selbst, der einen Hausbau oder eine Sanierung verschleppt und damit über einen längeren Zeitraum wie gedacht Bereitstellungszinsen bezahlen muss. Mitunter sind es auch die Grundbuchämter, welche die Umschreibung von Eigentumsrechten verschleppen und den Bau eines Hauses damit teurer machen als gewünscht. Hier gilt nur eines: Möglichst Druck machen, damit die Sache schnell über die Bühne geht und die Finanzierung nicht unnötig über lange Zeit dahingeschleppt wird mitsamt ihren Bereitstellungszinsen.

Worauf bei Bereitstellungszinsen zu achten ist

Wie bereits oben geschrieben, unterscheidet sich die Höhe der Zinsen für die Bereithaltung der Darlehen bei den einzelnen Banken und Baufinanzierern kaum. Kreditnehmer können die Zinshöhe damit nur sehr begrenzt als Kriterium bei der Entscheidung für oder gegen einen bestimmten Kreditgeber für ihre Finanzierung verwenden. Das heißt die Auswahl muss über andere Kriterien erfolgen, die mit den Bereitstellungszinsen zusammenhängen.

1. Zum einen ist dies der Zeitraum, in dem Kreditnehmer befreit sind von der Zahlung der Bereitstellungszinsen. Dieser kann je nach Darlehensgeber unterschiedlich lang ausfallen. Je länger dieser Zeitraum jedoch ist, desto günstiger ist eine Baufinanzierung dann unter dem Strich meist. Das heißt: Liegt die Länge der Bereitstellung des Darlehens, in welcher keine Bereithaltungszinsen anfallen, nur bei zwei Monaten, ist eine Baufinanzierung bei sonst gleichen Konditionen natürlich teurer, als dies bei einer Freistellung von zwölf Monaten der Fall ist. Kreditnehmern sollten vor Abschluss eines Kreditvertrags unbedingt auf diesen wichtigen Punkt achten. Je länger die Befreiung von Bereitstellungszinsen möglich ist, desto günstiger wird ein solcher Kredit dann meist.
2. Zum anderen ist dies die Höhe der Kosten, welche für die Teilauszahlungen anfallen. Je nach Bank müssen solche Zuschläge nicht gezahlt werden. Doch nicht wenige Banken verdienen sich mit den berechneten Teilauszahlungszuschlägen noch zusätzlich eine goldene Nase.

Vorsicht Falle: Zusatzkosten statt Bereitstellungszinsen

Sie finden eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit, bei dem keine Bereitstellungszinsen berechnet werden und freuen sich darüber? Dann wird die Freude hoffentlich weiter währen und nicht enttäuscht werden durch andere Punkte im Kleingedruckten. Wo die Banken ihren Kreditnehmern statt der Zinsen für die Bereithaltung andere Zusatzkosten aufdrücken. Deshalb gilt es: Bei jeder Baufinanzierung den Kreditvertrag ausführlich und gründlich zu lesen und sich nicht nur über einen niedrigen Effektivzins zu freuen.

Beim Vergleich von Baufinanzierungen an die Bereitstellungszinsen denken!

Die genannten Punkte zeigen wie wichtig es für künftige Bauherren und Immobilienkäufer ist, bei der Suche nach ihrer Finanzierung nicht allein nur auf die Bauzinsen selbst zu schauen, sondern zugleich auf die Bereitstellungsprovisionen und mögliche Zuschläge für Teilauszahlungen zu achten. Alle Kosten zusammen ergeben unter dem Strich nämlich dann einen wirklich günstigen Baukredit oder eben eine doch teurere Finanzierung, die nur auf den ersten Blick günstig gewirkt hat.

Günstige Bauzinsen, aber nur kurze Freistellungszeiten bei den Bereitstellungszinsen spielen dabei eine wichtige Rolle. Wie bereits oben angeführt, variieren die Zinsen für die Bereithaltung der Darlehen kaum voneinander. Den wirklichen Unterschied machen dabei die Zeiträume, in denen diese Zinsen nicht gezahlt werden müssen und in welchen der Darlehensnehmer von den Bereitstellungszinsen freigestellt ist. Zudem machen die Zuschläge für die Teilauszahlung natürlich auch einen Teil des Züngleins an der Waage aus.

Bereitstellungszinsen bei der Finanzierungsplanung nicht vergessen

Wie dieser Ratgeber zu den Bereithaltungszinsen für Baufinanzierungen zeigt, kann der Kredit durch die Bereitstellungszinsen plus der eventuell von den Banken erhobenen Zuschläge für die Teilauszahlung des Darlehens trotz niedriger Bauzinsen eine teure Angelegenheit werden. Für Kreditnehmer ist es wichtig, bereits bei der Finanzierungsplanung für den Hauskauf diese wichtigen Posten in ihrer Kosten einzurechnen. Sonst kommt am Ende das Aha-Erlebnis für den Bauherrn, weil der Baukredit weit teurer ist als es der reine Effektivzins aufgezeigt hat.

Der Effektivzins selbst aber ist bei einer Baufinanzierung nur der größte Teil der Kosten, die der Kreditnehmer wird tragen müssen. Dazu kommen die Bereitstellungsprovisionen plus gegebenenfalls die Teilauszahlungszuschläge. Unter dem Strich erst ergibt all dieses dann die wirkliche Kostennote, welche in die Finanzierung des Hausbaus und damit zugleich in dessen Planung einfließen muss. Nicht zu vergessen dabei sind natürlich die weiteren Kosten, die für den Bau anfallen wie

• Notar und
• Grundbucheintrag sowie
• die in vielen Bundesländern immer höhere Grunderwerbssteuer.

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