Zinsbindung

Zinsbindung

Im Zuge einer anstehenden Baufinanzierung hat der Kreditnehmer beim Hypothekendarlehen bei nahezu allen Banken die Möglichkeit, sich bezüglich der Zinsgestaltung zwischen einer Zinsbindung und einem variablen Zinssatz zu entscheiden.

Die Zinsbindung funktioniert im Zuge der Baufinanzierung auf recht einfache und transparente Weise und zwar so, dass der vereinbarte Zinssatz für einen zwischen dem Kunden und der Bank festgelegten Zeitraum nicht geändert werden darf. Dieser Zeitraum wird auch als Zinsbindungsfrist bezeichnet und bietet dem Kreditnehmer eine hohe Kalkulationssicherheit und einen Schutz vor etwaigen Zinserhöhungen und damit verbundenen Mehrkosten.

Was die mögliche Zinsbindungsdauer angeht, die zwischen der Bank und dem Kreditnehmer vereinbart werden kann, so gibt es diesbezüglich keine festen Werte oder Grenzen. Am häufigsten wird eine Zinsbindungsdauer von fünf oder zehn Jahren vereinbart. Es gibt darüber hinaus aber auch durchaus Banken, die eine Zinsbindung von 15, 20 oder sogar 30 Jahren anbieten, auch wenn diese sehr lange Zinsbindungsfrist eher die Ausnahme ist. Ist die Zinsbindung so lang, dass zum Ende der Zinsbindungsdauer das Darlehen abbezahlt ist, spricht man auch von einem Volltilgerdarlehen.

Was sind die Vorteile einer kurzen und einer langen Zinsbindung?

Da sich der Kreditnehmer bezüglich der Zinsbindungsdauer frei entscheiden kann, ob und welchen Zinsbindungszeitraum er vereinbaren möchten, sollte sowohl der Vorteil einer kurzen als auch einer langen Zinsbindungsdauer bekannt sein.

Der Hauptvorteil einer Zinsbindung von kurzer Dauer ist, dass sich der Kreditnehmer nicht allzu lange an einen Zinssatz bindet, der in einigen Jahren vielleicht deutlich höher wäre, als die dann aktuellen Zinssätze. Wer sich zum Beispiel für zehn Jahre an einen Zinssatz von fünf Prozent bindet wird sich ärgern, wenn die Marktzinsen im Bereich der Hypothekenzinsen in fünf Jahren beispielsweise nur noch bei 3,5 Prozent liegen würden.

Wer übrigens jederzeit auf Zinsänderung flexibel „reagieren“ können möchte, kann alternativ zur Zinsbindung auch einen variablen Zinssatz wählen. Denn hier passt die Bank den Zinssatz nach allgemeinen Veränderungen der Marktzinsen sofort an.

Der Vorteil einer langen Zinsbindung ist demgegenüber, dass der Zinssatz nicht verändert werden kann und somit eine hohe Kalkulationssicherheit besteht. Denn der Kreditnehmer weiß bereits jetzt, welche Zinsbelastung in den nächsten zehn, 15 oder 20 Jahren (je nach Dauer der Zinsfestschreibung) auf ihn zukommen wird. Es gibt also während dieser längeren Zeit kein Zinsänderungsrisiko.

Welche Zinsbindungsdauer in welcher Marktphase?

Ganz entscheidend für die „richtige“ Wahl der Zinsgestaltung ist, mit welcher zukünftigen Zinsentwicklung gerechnet werden kann. Der variable Zinssatz, also der Zinssatz ohne eine befristete Zinsbindung, ist immer dann aus Sicht des Kreditnehmers sinnvoll zu vereinbaren, wenn in der Zukunft mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit von fallenden Zinsen ausgegangen werden kann.

Befinden sich die Bauzinsen bei Abschluss der Finanzierung also auf einem vergleichsweise hohen Niveau, ist die Wahl des variablen Zinssatzes sinnvoll, denn nur dann passen sich die Zinsen des Kredites bei sinkenden Marktzinsen auch an. Bei der Zinsbindung ist das nicht der Fall, sodass diese im Prinzip dann in Frage kommt, wenn mit zukünftig steigenden Bauzinsen zu rechnen ist.

Eine Zinsbindung ist demnach immer dann von Vorteil, wenn die Hypothekenzinsen bei Vertragsabschluss auf einem relativ geringen Level sind, sodass mit recht großer Wahrscheinlichkeit mit steigenden Zinsen gerechnet werden kann.

Für welche Zinsbindungsdauer der Kreditnehmer sich dann konkret entscheidet, hängt vorrangig davon ab, wie niedrig die Zinsen aktuell sind. Sind die Hypothekenzinsen historisch niedrig, sollte die Zinsbindung für einen so langen Zeitraum wie möglich vereinbart werden, also beispielsweise für 15 oder 20 Jahre. Sind die Zinsen eher auf einem mittleren Niveau, ist aber dennoch eher mit steigenden Zinsen zu rechnen, sollte eine kürzere Zinsbindungsdauer gewählt werden, zum Beispiel über fünf Jahre. Denn in fünf Jahren kann es durchaus sein, dass die Zinsen dann niedriger als aktuell sind, sodass der Kreditnehmer sein Darlehen dann zu einem günstigeren Zinssatz verlängern kann.

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Kann man sich günstige Bauzinsen schon im Voraus sichern?

Neben dem „üblichen“ Hypothekendarlehen, welches kurz vor dem Kauf oder Bau des Hauses zur Finanzierung abgeschlossen wird, gibt es zudem noch ein weiteres spezielleres Hypothekendarlehen, nämlich das Forward-Darlehen. Mittels dieses Forward-Darlehens ist es möglich, dass sich der Kreditnehmer günstige Bauzinsen schon im Voraus sichern kann, auch wenn das Darlehen effektiv erst in einigen Monaten oder auch erst in 1-2 Jahren benötigt wird.

Das Forward-Darlehen wird als Immobilienkredit also in der Gegenwart abgeschlossen, natürlich mit einem fest vereinbarten Zinssatz, wird aber erst in der Zukunft genutzt. Für diese schon im Voraus bestehende Zinssicherung ist allerdings ein Aufschlag auf den aktuellen „Normalzins“ zu zahlen, der bei rund 0,05 Prozent pro Monat liegt, an dem man das Darlehen noch nicht in Anspruch nimmt. Wer demnach beispielsweise heute ein Forward Darlehen abschließt und dieses erst in zwölf Monaten nutzt, der muss einen Zinsaufschlag von rund 0,60 Prozent zahlen. Ist der allgemeine Bauzins jedoch beispielsweise innerhalb dieses Jahres um ein Prozent gestiegen, hat sich der Abschluss des Forward Kredites schon rentiert.

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