Forwarddarlehen

Das Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen wird im Voraus abgeschlossen, also (weit) vor dem eigentlichen Darlehensbeginn inklusive Auszahlung und Tilgung, wobei die beim Vertragsabschluss geltenden Zinsen zugrunde gelegt werden. Der Grund hierfür ist ein gegenwärtig günstiger Zins am Markt bei gleichzeitiger Erwartung steigender Zinsen. Dieser Zins wird für die Zukunft gesichert. Diese Vereinbarung wird durch einen geringen Zinsaufschlag seitens des Darlehensnehmers vergütet.

Gestaltung von Forward-Darlehen

Forward-Darlehen werden durch private Kreditnehmer fast ausschließlich zur Immobilienfinanzierung eingesetzt, es werden grundsätzlich nur grundbuchgesicherte Darlehen als Forward-Darlehen bezeichnet. Sie werden in aller Regel als klassischen Annuitätendarlehen gestaltet. Bei dieser Gestaltungsform steigt im späteren Darlehensverlauf allmählich die Tilgungsrate, während die Zinsrate im Gegenzug sinkt, sodass die monatliche Belastung für den Kreditnehmer gleich bleibt. Etwa 90 Prozent aller Hypothekendarlehen in Deutschland werden als Annuitätendarlehen aufgenommen.

Wie lange im Voraus kann man ein Forward-Darlehen abschließen?

Wird nun eine Vereinbarung über ein Forward-Darlehen abgeschlossen, kann dies bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Darlehensbeginn erfolgen. Die Zeit zwischen dem Termin des Vertragsabschlusses und der Darlehensauszahlung sowie dem Tilgungsbeginn, die sogenannte Forward-Periode, ist für den Darlehensnehmer kostenfrei, es fallen also keine Bereitstellungszinsen an.

Entscheidung über ein Forward-Darlehen

Das Darlehen stellt von beiden Seiten eine Spekulation über den zukünftigen Zinsverlauf dar. Der Darlehensnehmer erwartet, dass Hypothekenzinsen steigen, die Bank erwartet, dass sie nicht so sehr oder gar nicht steigen. Daher ist eine sehr lange Forward-Periode mit höheren Unsicherheiten behaftet.

Es gibt jedoch Situationen, in denen steigende Zinsen sehr wahrscheinlich sind. Diese Situation findet sich im Jahr 2011. Die europäischen Leitzinsen waren seit dem Jahr 2009 auf ein historisches Tief von einem Prozent gesunken, entsprechend folgten die Hypothekenzinsen, sodass Baukredite sehr günstig wurden. Im April 2011 hob die EZB den Leitzins in einem ersten, im Juli 2011 in einem zweiten Schritt an, inzwischen (Stand: September 2011) liegt er bei 1,5 Prozent und wird dort nach Expertenmeinung vorläufig verharren.

Die Hypothekenzinsen sind dieser Leitzinserhöhung bislang kaum bis nicht gefolgt, in der Regel gibt es einen Nachlauf von etwa sechs bis neun Monaten. Wer sich also jetzt ein Forward-Darlehen sichert, profitiert von niedrigen Zinsen, die irgendwann wieder steigen könnten. Wie weit sie steigen, bleibt Spekulation. Europäische Leitzinsen lagen oft zwischen drei bis vier Prozent, die Hypothekenzinsen entsprechend zwischen sechs bis acht Prozent. Derzeit liegen die Hypothekenzinsen bei vielen Anbietern noch um oder unter vier Prozent.

Ein weiterer Entscheidungsgrund für ein Forward-Darlehen ist natürlich das Bauprojekt selbst. Das Darlehen macht Sinn, wenn es zum Zeitpunkt des voraussichtlichen Baubeginns in Anspruch genommen wird. Aber auch wer eine schon abgeschlossene Baufinanzierung verlängern (prolongieren) muss, weil die Zinsbindung demnächst ausläuft, kann sich für ein Forward-Darlehen entscheiden. In solchen Fällen ist es bei gegenwärtig niedrigen Zinsen sehr sinnvoll.

Kosten für ein Forward-Darlehen

Das Entgegenkommen der Bank kostet einen Zinsaufschlag auf das Forward-Darlehen, der nach Höhe des Darlehens, gegenwärtigem Zinsniveau und Laufzeit berechnet wird. Er liegt gewöhnlich in einer Spanne von etwa 0,5 bis 1 Prozent. Zinsrechner der Banken geben für das konkrete Projekt die entsprechende Auskunft.

Aufschläge von weit über einem Prozent sind kaum zu erwarten. Das bedeutet, wenn ein Darlehensnehmer daran glaubt, dass etwa in den Jahren 2015 – 2020 die Bauzinsen wieder steigen werden, möglicherweise auf ein Niveau von 6 – 8 Prozent, kann er jetzt ein Forward-Darlehen aufnehmen. Das Risiko wäre sehr gering.

Wer allerdings der Auffassung ist, dass Europa in einer Niedrigzinsperiode verharren könnte, wie es in Japan schon seit Ende der 1990er Jahre der Fall ist und sich auch in den USA andeutet, könnte durch ein Forward-Darlehen keinen Gewinn und eventuell sogar einen geringfügigen Verlust erleiden. Das wäre der Fall, wenn die Zinsen kaum steigen und der Aufschlag für das Forward-Darlehen, zum Beispiel 0,8 Prozentpunkte, den Kredit teurer machen würde als ein in vier oder fünf Jahren aufgenommener Hypothekenkredit.

Ein nicht unwesentlicher Aspekt ist die Zinsbindungsfrist eines Forward-Darlehens. Diese wird gewöhnlich bei Hypothekendarlehen über zehn oder fünfzehn Jahre festgelegt. Sie kann bei einem echten Forward-Darlehen erst mit dem Auszahlungstermin beginnen, bei einem unechten Forward-Darlehen hingegen mit dem Vertragsabschluss.

Anbietervergleich bei Forward-Darlehen

Wie bei jedem Darlehen gibt es Anbieterunterschiede. Um diese festzustellen, muss der Darlehensnehmer das Projekt mit absolut gleichen Kennzahlen in einen Vergleichsrechner eingeben, der verschiedene Anbieter vorschlägt, oder bei mehreren Anbietern mit diesen identischen Zahlen eine Ermittlung durchführen.

Hierbei ist darauf zu achten, dass jeweils der effektive Jahreszins ausgewiesen wird. In diesem sind auch Gebühren enthalten, die sich zwischen den Anbietern unterscheiden. Auch kann die Zinsberechnung auf durchaus unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen beruhen. Der Vergleich muss die tatsächlichen Darlehenskosten ausweisen, also entweder die komplette Monatsrate über eine festgelegte Laufzeit oder die gesamte Kostenbelastung inklusive Zinsen und Gebühren, am besten beides.

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