BGH korrigiert Rechtsprechung: Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgebend für eine Mietberechnung

Bezüglich Mieterhöhungen gibt es regelmäßig Streitigkeiten vor Gericht zwischen Mietern und Vermietern, sie ist eines der Haupt-Streitthemen dieser Parteien. Bezieht sich eine Mieterhöhung dann auch noch auf die Grundfläche eines Mietobjektes, ist besondere Brisanz geboten. Schließlich ist auch die Wohnfläche immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Vermietern und ihren Mietern.

Der Bundesgerichtshof hat nun diesbezüglich Klarheit geschaffen und seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Im Detail ging es darum, dass im Rahmen einer Mieterhöhung ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche des Objektes die ausschlaggebende Rolle spielt, nicht die vertraglich vereinbarte Wohnfläche.

Dies gilt auch dann, wenn zwischen den beiden Werten eine Abweichung von nicht mehr als zehn Prozent besteht.

Der diesbezüglichen Änderung der ständigen Rechtsprechung liegt ein Gerichtsverfahren zu Grunde, das sich wie folgt gestaltete:

Die Wohnfläche war in Wahrheit größer als im Vertrag festgehalten

Ein Vermieter verlangte von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Grund für die Mieterhöhung war die Anpassung der Miete an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete.

Der langjährig bestehende Mietvertrag beinhaltete eine Mietzahlung von 811,81 DM für eine Fünf-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von vertraglich festgelegten 156,95 Quadratmetern. Diese war nach Umstellung auf den Euro bereits mehrmals erhöht worden und betrug zuletzt 629,75 Euro.

Im weiteren Verlauf der Angelegenheit fand der Vermieter heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche des Mietobjektes nicht wie im Vertrag festgelegt 156,95 Quadratmeter beträgt, sondern 210,43 Quadratmeter.

Dies entspricht einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um satte 33,95 Prozent. Infolgedessen verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung auf insgesamt 937,52 Euro. Darin enthalten ist die 15-prozentige Mieterhöhung zur Anpassung an den örtlichen Mietspiegel sowie eine weitere Mieterhöhung in Höhe von 213,31 Euro als Anpassung auf die ermittelte größere Wohnfläche.

Mieter akzeptierte nur Mieterhöhung wegen Mietpreisanpassung

Der Mieter gab allerdings sein Einverständnis nur für die zuerst genannte Mieterhöhung, also für die Anpassung an den örtlichen Mietspiegel. Eine weitere bzw. zusätzliche Mieterhöhung lehnte er kategorisch ab. Daraufhin verklagte der Vermieter seinen Mieter und der Fall ging vor Gericht.

In letzter Instanz hatte der Bundesgerichtshof nun also zu klären, ob in einem Mieterhöhungsverfahren die im Vertrag angegebene Objektgröße oder die tatsächliche Wohnungsgröße als Bezugsgröße herangezogen werden muss.

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BGH legt tatsächliche Größe als Berechnungsgrundlage fest

In diesem Zusammenhang gab der BGH seine bisherige Besprechung auf und entschied, dass es bei Mieterhöhungsverfahren grundsätzlich immer auf die tatsächliche Objektgröße ankomme.

In diesem Zusammenhang bezogen sich die Richter am BGH auch auf den Umstand, dass bisher bei Abweichungen von nicht mehr als zehn Prozent zwischen tatsächlicher Wohnungsgröße und der im Vertrag angegebenen Wohnfläche in der Regel keine gesonderte Feststellung unternommen wurde.

Zukünftig gilt also: Bei Mieterhöhungsverfahren wird immer die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigt – egal, um wieviel diese von den vertraglich oder auch mündlich vereinbarten Werten abweicht.

Somit soll es Vermietern ermöglicht werden, den Mietzins jeweils an die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort anzupassen, sowohl hinsichtlich der Wohnraumgröße als auch in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

In dem hier aufgeführten Präzedenzfall hatte der Mieter also den Kürzeren gezogen. Er musste die Mieterhöhung um fast 30 % für seine Mietwohnung akzeptieren.

Meinungen zum Urteil

Mietervereine laufen gegen die durch den BGH geänderte Rechtsprechung Sturm. Sie geben zu bedenken, dass die tatsächliche Wohnfläche von Mietobjekten zunächst einmal ermittelt werde müsse, wenn diese bei Mieterhöhungsverfahren die ausschlaggebende Rolle spielen soll.

Und genau bei dieser Ermittlung gäbe es nachweislich immer wieder große Probleme. So wurde in einem Test eine Immobilie durch sechs Vermessungsbüros hinsichtlich ihrer Wohnfläche vermessen. Zwischen dem obersten und dem untersten Messwert ergaben sich dabei Differenzen von über 16 %.

Daraus folgern Mieterschützer, dass es „die tatsächliche Wohnfläche“ gar nicht gibt. Es müsse daher zum Schutz von Mietern und Vermietern eine Toleranz geben. Es ist jedoch nicht zu erwarten, dass der BGH die diesbezügliche Rechtsprechung in absehbarer Zeit wiederum ändern wird.