Immobilienkauf: Der Gutachter haftet
Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. III ZR 50/94): der Gutachter haftet beim Immobilienkauf
Wegen eines fehlerhaften Wertgutachtens kann der Erwerber einer Gebraucht-Immobilie künftig in vielen Fällen Schadenersatz vom Sachverständigen verlangen. Dies gilt selbst dann, wenn nicht der Käufer, sondern der Verkäufer Auftraggeber des Gutachtens war, der Gutachter aber kein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist und der Verkäufer zudem vorhandene Schäden arglistig verschwiegen hatte.
Mit dieser Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes (Az. III ZR 50/94) haben sich die Chancen für Immobilienverkäufer bei kostenträchtigen Schäden beträchtlich verbessert. Denn anders als ein Sachverständiger kann der Veräußerer einer Immobilie meist auf einen Haftungsausschluss verweisen. In solchen Fällen ist dann eine Klage gegen den Gutachter nunmehr aussichtsreicher. In dem zu entscheidenden Fall hatte es sich um das Wertgutachten eines Architekten gehandelt, der für eine Sparkasse als Bausachverständiger auftrat. Wegen der damit verbundenen "hervorgehobenen Sachkunde und Zuverlässigkeit" und der "besonderen Vertrauensstellung" müsse der Architekt wie ein bestellter Sachverständiger für den Inhalt des Gutachtens haften – so die Richter.
Auch ein Käufer – so die weitere Begründung des Gerichts – müsse sich auf die Beweiskraft eines Wertgutachtens verlassen können. Der Verkäufer der Immobilie hatte nämlich einen Feuchtigkeitsschaden am Dachboden verheimlicht, der eine Renovierung von immerhin 22.500 Euro notwendig machte. Ein Mitarbeiter des Sachverständigen hatte bei der Aufstellung des Gutachtens auf eine Besichtigung des schwer zugänglichen Dachbodens verzichtet. Und eben dieser Umstand hätte im Gutachten vermerkt werden müssen – kritisierten die Bundesrichter.
Gutachterhaftung gilt auch bei der Kreditvergabe
Ein Gutachter haftet gleichfalls für Wertermittlungen, die im Zusammenhang mit einer Kreditvergabe stehen. Denn – so der BGH – der Kreditgeber muss die Beleihbarkeit ausschließlich auf der Basis eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beurteilen können (Az. X ZR 144/94). Einem Kreditgeber kann hingegen nicht zugemutet werden, eigene Ermittlungen anzustellen. Daher darf ein Sachverständigengutachten auch niemals auf Mutmaßungen oder Unterstellungen aufgebaut sein. Weil gerade ein Sachverständiger eine besondere Vertrauensstellung bei demjenigen einnimmt, dem das Gutachten letztlich erkennbar vorgelegt werden soll, muss sich der Kreditgeber voll und ganz auf die Richtigkeit der Angaben des Gutachters verlassen können.
Und hierzu gehört es auch, dass der Gutachter alle Tatsachen prüft, die für die Wertermittlung wesentlich sind, nämlich Mieterträge. Selbstverständlich kann es vorkommen, dass einem Sachverständigen einmal die für die Beurteilung maßgeblichen Umstände nicht bekannt sind. In diesen Fällen ist es jedoch Aufgabe des Gutachters, derart einschlägige Informationen beim Auftraggeber entsprechend abzurufen. Ungeprüft hingegen dürfen derart mitgeteilte Angaben in keinem Gutachten übernommen werden. Auch besteht für einen Sachverständigen nicht erst dann eine Überprüfungspflicht, wenn dieser Anlass zu Misstrauen hat.
Aus diesem Grund haftet ein Sachverständiger nicht nur auf Grund des Auftragsverhältnisses gegenüber seinem Auftraggeber (bspw. Eigentümer), sondern auch Dritten gegenüber, denen das Gutachten vorgelegt wird (bspw. der Bank zur Darlehensvergabe). Denn auch Dritte werden grundsätzlich in den Schutzbereich eines Gutachtervertrages mit einbezogen. Das Hauptproblem, das § 839 a BGB (Haftung des gerichtlichen Sachverständigen) aushebelt, liegt in der Tatsache, dass dieser nur für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit haftet. Und eben dies nachzuweisen ist praktisch kaum möglich (OLG Rostock, Az. 8 U 113/05). Zwar stellt diese Feststellung des Gerichts keinen Freibrief für unsorgfältiges Arbeiten eines Gutachters dar. Da aber unterschiedliche Auffassungen bei Gutachtern keine Ausnahme sind, spricht allein der Umstand, dass ein Zweitgutachter gegensätzliche Ansichten vertritt und Fehler aufdeckt, nicht automatisch für eine grobe Fahrlässigkeit.