Die Baufinanzierung – ein zu hohes Risiko?

Der Wunsch nach Wohneigentum steht bei vielen Menschen hoch im Kurs. Dabei ist es grundsätzlich egal, ob Eigentumswohnung oder eigenes Häuschen im Grünen – die eigenen vier Wände schaffen zweifellos gewisse Vorteile. Aber zum langfristigen Glück sollte auch eine passende Baufinanzierung nicht fehlen.

Vorteile des Immobilienerwerbs

In aller Regel ist es so, dass durch den Erwerb von Wohneigentum die Lebensqualität steigt. Ein Haus zum Beispiel bringt fast schon automatisch einen eigenen Garten mit sich. Als Mieter ist das oftmals undenkbar. Allenfalls mit der Pacht eines separaten Gartengrundstücks in einer Kleingartenanlage können sich Mieter den Wunsch nach einem eigenen Stück Grün erfüllen. Doch oftmals sind die rechtlichen Vorgaben innerhalb einer solchen Gartensiedlung streng. Vor allem Familien mit jungen Kindern schätzen die Freiheiten, die ein Haus diesbezüglich schafft.

Ein weiterer klassischer Vorteil der eigenen Immobilie liegt im finanziellen Bereich. Nicht selten ist es deutlich preiswerter, eine Immobilie zu finanzieren, als Mieter zu sein. Zumindest dauerhaft betrachtet ist die Finanzierung häufig kostengünstiger. Vor allem vor dem Hintergrund der Notwendigkeit einer finanziellen Altersvorsorge kann Wohneigentum finanziell gesehen sinnvoll sein. Denn die positiven Auswirkungen einer Mietersparnis im Alter sollten nicht unterschätzt werden.

In Zeiten der Finanzkrise ist vielen Anlegern die Sicherheit ihrer Investition vor einer möglichen Inflation sehr wichtig. Die Immobilie ist eine Form der Geldanlage, die einen solchen Schutz bieten kann. Dabei ist grundsätzlich egal, ob es sich um ein vermietetes Objekt oder selbst genutztes Wohneigentum geht. Bei einer Investition aus diesem Gesichtspunkt heraus ist es jedoch wichtig zu wissen, dass solch eine Anlage durchaus anderen Risiken unterliegen kann – so zum Beispiel einem möglichen Leerstand oder dem Risiko sinkender Immobilienpreise. Aus den genannten Gründen eignen sich Objekte in deutschen Ballungszentren für diese Art der Geldanlage meist am ehesten.

Das Risiko einer Baufinanzierung

Aufgrund der meist recht hohen Investitionssummen muss Wohneigentum in der Regel finanziert werden. Dabei sollte die finanzielle Belastung einer Baufinanzierung nicht unterschätzt werden. Auch wenn die aktuell niedrigen Zinsen suggerieren, dass die Anschaffung von Wohneigentum für fast jeden Menschen ohne Weiteres möglich wäre und äußerst kostengünstig sei. Doch es ist Fakt, dass die Belastungen durch eine solche Anschaffung trotzdem relativ groß sind. Allein die in aller Regel vergleichsweise lange Kreditlaufzeit von nicht selten 25 oder gar 30 Jahren macht das deutlich. Wer sich Wohneigentum auf Kredit erwirbt, sollte wissen, dass die Gesamtrückzahlung des ursprünglichen Betrages meist doppelt bzw. dreifach so hoch ist, wie der ursprünglich aufgenommene Geldbetrag.

Aus diesem Gründen prüfen Banken und Sparkassen die Bonität – also Zahlungsfähigkeit – eines Kreditantragstellers. Dazu wird eine sogenannte Haushaltsrechnung angefertigt. Innerhalb dieser werden alle aktuellen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Auf der Einnahmenseite sind es in aller Regel Gehalts- bzw. Rentengutschriften. Auch Kindergeld oder weitere nachweisbare Einkünfte werden berücksichtigt. Als Ausgaben wird häufig eine Haushaltspauschale zugrunde gelegt, deren Höhe sich an der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen orientiert. Sie stützt sich meist auf Werte des Statistischen Bundesamtes. Sind Fahrzeuge vorhanden, kommen KfZ-Pauschalen hinzu. Diese sollen dafür sorgen, dass die Kosten für Kraftstoff und Reparaturen in Berücksichtigung in der Haushaltsrechnung finden. Sind die angesetzten Einnahmen höher als die Belastung zzgl. der Kreditrate, ist die gewünschte Darlehensausreichung möglich. Aufgrund der Regelungen des Kreditverbraucherschutzgesetzes sind Banken und Sparkassen zu dieser Bonitätsprüfung verpflichtet.

Das Problem einer Bonitätsprüfung mittels Haushaltsrechnung liegt auf der Hand: Man unterstellt, dass die zukünftigen Einnahmen (mindestens) denen der aktuellen Einkünfte entsprechen. Die Voraussetzung zur Bedienung einer so langfristigen Verpflichtung sind die Einkünfte. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder gar Tod eines Darlehensnehmers kann zur finanziellen Katastrophe werden. Aus diesem Grund werden Versicherungen genutzt, welche die erwähnten Fälle absichern oder ihre finanziellen Folgen mindern können. Das wiederum erfordert jedoch die Einkalkulation von Beiträgen für diese Absicherung.

Neben der Unterstellung, dass die Einkünfte während der Kreditlaufzeit unverändert bestehen bleiben, sind es jedoch auch die Belastungen, die nicht ansteigen sollten. Denn auch diese sind in der Haushaltsrechnung fest geplant. Sollte ein Kind zum Beispiel später studieren, benötigt es möglicherweise große finanzielle Unterstützung. Diese sind bei Kreditbeantragung gegebenenfalls naturgemäß noch nicht eingeplant. Auch ein möglicher Pflegefall der Eltern oder Ähnliches kann zu finanziellen Engpässen führen.

Fazit

Die eigenen vier Wände schaffen häufig finanzielle Vorteile und bedeuten meist eine Steigerung der Lebensqualität. Wer solch einen Schritt wagt, sollte sich jedoch auch der möglichen Risiken bewusst sein. Handelt es sich um selbst genutztes Wohneigentum, liegen diese vor allem in den zukünftigen wirtschaftlichen Verhältnissen des Eigentümers. Für unvorhergesehene spätere Veränderungen der Finanzlage sollte der Antragsteller in der erstellten Haushaltsrechnung über genügend finanziellen Spielraum verfügen. Zudem ist es wichtig, die vereinbarte Darlehenstilgung nicht zu hoch zu wählen. Auf diese Weise kann der Kreditnehmer ein zusätzliches finanzielles Polster schaffen, das in finanziell schlechteren Zeiten hilft.

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