Hoher Kaufpreis, niedrige Rendite

Laut dem Online-Vermittlungsportal „Immoscout“ erhöhten sich die Kaufpreise für Immobilien hierzulande im vergangenen Jahr um durchschnittlich 9,4 %. Vor allem in Großstädten wie Berlin oder Hamburg stiegen die Immobilienpreise sogar noch drastischer. Das wirft die Frage auf, ob sich ein Immobilienkauf zum derzeitigen Zeitpunkt überhaupt noch lohnt. Ist es noch möglich mit einer erworbenen Immobilie in Deutschland eine attraktive Rendite zu erzielen?

Gerade in Krisenzeiten sehnen sich Anleger nach einem sicheren Anlagehafen. Doch der „Immobilien-Hype“ begann bereits lange vor der weltweiten Corona-Pandemie. Angesichts der hohen Kaufpreise sollten Kaufinteressenten im Vorfeld genau abwägen, ob sich eine Investition in Betongold noch lohnt. Unser Ratgeber soll dabei helfen.

Kaufpreis zu hoch, Miete zu niedrig

Seit mehreren Jahren klettern die Immobilienpreise in Deutschland immer weiter in die Höhe. So manch ein Experte warnt bereits vor einer „Immobilienblase“. Trotzdem erhöhten sich die Kaufpreise für Immobilien auch im Krisenjahr 2020 weiter. Im Landesschnitt betrug der Preisanstieg laut „Immoscout“ zuletzt 9,4 %. Bei Wohnungen in der Hauptstadt etwa stiegen die Preise sogar innerhalb eines Jahres um 12,4 Prozent.

Angesichts dieser hohen Kaufpreise ist es keine Überraschung, dass rentable Wohnungen zurzeit nicht mehr leicht zu finden sind. In der aktuellen „Finanztest“-Ausgabe (2/21) warnen die Verbraucherschützer deshalb davor, dass die Kaufpreise zu hoch und die Mieten zu niedrig sind. Immer häufiger gelingt es den Immobilienbesitzern aus diesem Grund nicht, mit ihrem Objekt eine attraktive Rendite zu erwirtschaften.

Mietpreismultiplikator: Ab wann lohnt sich der Immobilienkauf?

Der sogenannte Mietpreismultiplikator gibt an, nach wie vielen Jahren der Kaufpreis über die Mieteinnahmen refinanziert ist. Berechnet wird dieser Wert, indem man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete dividiert.

Beispiel: Beträgt der Kaufpreis für eine Immobilie 300.000 Euro und man erwirtschaftet eine Jahreskaltmiete in Höhe von 16.000 Euro, dann beträgt der Mietpreismultiplikator in diesem Fall 18,75. Nach knapp 19 Jahren wäre der Kaufpreis also über die Mieteinnahmen wieder refinanziert. Hierbei handelt es sich um einen attraktiven Wert, der vor allem in Ballungszentren kaum noch zu erreichen ist.

Allerdings werden beim Mietpreismultiplikator viele wichtige Faktoren unberücksichtigt gelassen. Dazu gehören etwa die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten sowie die Maklerprovision. Zudem werden bei den Mieteinnahmen eventuelle Leerstandskosten sowie Kosten für die Instandhaltung und für eine Hausverwaltung nicht berücksichtigt.

Aus diesem Grund haben wir einen ausführlichen Rechner zum Thema „Mietrendite und Kaufpreisfaktor“ entwickelt, der all diese Faktoren ebenfalls berücksichtigt.

Nettomietrendite – wie hoch sollte die Rendite sein?

Während vor rund zehn Jahren noch eine Nettomietrendite in Höhe von fünf Prozent zu erzielen war, können Anleger heute über einen Wert von drei Prozent froh sein. Kritisch wird es bei einer Nettomietrendite von zwei Prozent und weniger. In diesem Fall mahnen etwa die Verbraucherschützer von „Finanztest“ zur Vorsicht. Dann müsse man nämlich auf deutliche Wert- und Mietsteigerungen hoffen, damit die Anlage schlussendlich lukrativ wird.

Mietpreisdeckel als Risikofaktor für Investoren

Trotz sorgfältiger Berechnungen gibt es Risikofaktoren, die mögliche Kaufinteressanten kaum beeinflussen können. In Berlin gilt seit einigen Monaten nunmehr der umstrittene Mietendeckel. In diesem Zusammenhang wurden tausende Immobilieneigentümer gezwungen, die Miete entsprechend den Vorgaben zu senken. Problematisch wird die Aufforderung zur Mietsenkung allerdings, wenn der Eigentümer beispielsweise selbst einen Kredit abzubezahlen hat. In diesem Fall droht dem Eigentümer die finanzielle Schieflage, da er trotzdem die Miete senken muss, obwohl er gegebenenfalls höhere finanzielle Verpflichtungen gegenüber seiner Bank hat.

Berlin: Mietentabelle mit Richtwerten (Mietendeckel)

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung	Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918	6,45 Euro>
1919 bis 1949	6,27 Euro
1950 bis 1964	6,08 Euro
1965 bis 1972	5,95 Euro
1973 bis 1990	6,04 Euro
1991 bis 2002	8,13 Euro
2003 bis 2013	9,80 Euro

Quelle: mietendeckel.berlin.de, jeweils mit dem Ausstattungsmerkmal „Sammelheizung und Bad“

Zwar können die Eigentümer in Berlin unter bestimmten Voraussetzungen noch eine etwas höhere Miete verlangen. Es ist jedoch offensichtlich, dass mit diesem Mietpreisniveau bei gleichzeitig hohen Immobilienpreisen keine attraktive Rendite zustande kommen kann.

Ist es sinnvoll, bei der Immobilie auf eine Wertsteigerung zu spekulieren?

In Anbetracht der hohen Kaufpreise und der vergleichsweise niedrigen Mieten ist es zu einer schwierigen Aufgabe geworden, mit einer Immobilie eine attraktive Rendite zu erzielen. Deshalb setzen viele Kaufinteressenten aktuell nicht unbedingt auf eine niedrigen Mietpreismultiplikator. Vielmehr spekulieren sie darauf, die Immobilie in Zukunft zu einem deutlich höheren Preis weiterverkaufen zu können. In diesem Fall wäre es auch kein allzu großes Problem, dass man allein über die Mieteinnahmen den Kaufpreis nicht in absehbarer Zeit refinanzieren kann.

Allerdings warnen nicht nur die Verbraucherschützer von „Finanztest“, sondern auch andere Experten davor, auf einen weiterhin boomenden Immobilienmarkt zu spekulieren. Sollten beispielsweise die Zinsen in absehbarer Zeit wieder steigen, könnte sich das schnell auch auf die Immobilienpreise auswirken. Wer viel Geld für den Immobilienkauf investiert hat, hat schließlich auch viel zu verlieren.

Merke: Ein Mietpreismultiplikator von maximal 20 kann bei der aktuellen Immobilienlage kaum noch erreicht werden. Immer häufiger geben sich Kaufinteressenten auch mit einem Wert von 25 bis 30 zufrieden, sodass sie ihren Kaufpreis erst nach 25-30 Jahren über die Miete refinanziert haben. Sollte der Wert deutlich über dieser Richtgröße liegen, ist von einem Kauf grundsätzlich abzuraten, sofern kein starker Wertzuwachs zu erwarten ist.

Darüber hinaus sollte berücksichtigt werden, dass es bei Immobilien die sogenannte Spekulationsfrist gibt. Wenn das Objekt innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf direkt wieder veräußert wird, sind die Erträge steuerpflichtig. Nach Ablauf dieser Frist müssen die möglichen Gewinne nicht versteuert werden.

Immobilienkauf: Lage, Lage, Lage?

Nach wie vor ist die Lage natürlich ein entscheidender Faktor bei der Immobilienbewertung. Allerdings haben sich die Immobilienpreise zuletzt vor allem in den beliebten Metropolen deutlich erhöht. Das bedeutet, dass hier am ehesten eine preisliche Überbewertung drohen könnte.

Stiftung Warentest empfiehlt daher teure Ballungszentren möglichst zu meiden und stattdessen auf attraktive B-Lagen auszuweichen. Damit ist nicht unbedingt ein ländliches Objekt in einem 50 Einwohner-Dorf gemeint. Stattdessen gibt es zum Beispiel einige aufstrebende Großstädte, in denen das Preisniveau noch auf einem einigermaßen akzeptablen Niveau liegt. So gibt es im nordrhein-westfälischen Münster beispielsweise noch Immobilien in zentraler Lage für etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter.

Tipp: Der Zustand einer Immobilie ist für die preisliche Bewertung von elementarer Bedeutung. Aus diesem Grund sollten Kaufinteressenten durchaus in Erwägung ziehen, einen unabhängigen Gutachter hinzuzuziehen, um mögliche Mängel oder Sanierungskosten besser abschätzen zu können.

Gründe für die Beliebtheit von Immobilien

Viele Menschen sehnen sich nach einer langfristigen und sicheren Geldanlage. Das Betongold kann diesem Anspruch gerecht werden. Hinzu kommt, dass die Zinsen nach wie vor niedrig sind, sodass günstige Kredite aufgenommen werden können. Auch wurden im vergangenen Jahren durch die weltweite Corona-Pandemie ideale Voraussetzungen fürs Sparen geschaffen – kein teurer Urlaub, keine größeren Anschaffungen. Allein im vergangenen Jahr hat das Geldvermögen der Deutschen um 393 Milliarden Euro zugenommen, sodass nun ein Höchstwert von 7,1 Billionen Euro erreicht wurde. Das berichtet jedenfalls die DZ Bank. Kein Wunder also, dass viele deutsche Anleger mit den Ersparnissen nun eine Immobilie kaufen wollen.

Deutsche Spardisziplin – Geldanlage oder Geldablage?

Das Privatvermögen der Deutschen hat sich innerhalb von zwei Jahrzehnten nahezu verdoppelt. Zu diesem Ergebnis ist die Marburger Philipps-Universität im Auftrag von Union Investment gekommen. Besonders beliebt sind bei den Deutschen nach wie vor sogenannte Sichteinlagen wie Girokonten und Tagesgeldkonten. Das Problem: Bei diesen konservativen Anlageformen erhalten die Sparer wenn überhaupt nur eine sehr niedrige Rendite. Unterm Strich war die die Realverzinsung aufgrund der Inflation damit fast durchgehend negativ. Der Geschäftsführer von Union Investment, Giovanni Gay, beschreibt dieses Verhalten gegenüber FOCUS Online wie folgt: „Wenn die Menschen mit dem Girokonto sparen, dann kann man eigentlich nicht von Geldanlage, sondern nur von Geldablage reden“. Aus diesem Grund erscheint es keine schlechte Idee zu sein, alternativen Anlageformen wie den Immobilienkauf oder dem Aktienhandel eine Chance zu geben.

Was kostet mein Wunschobjekt?

Die Frage nach den monatlichen sowie den Gesamtkosten zur Finanzierung des Wunschobjektes können interessierte Leser mit dem nachfolgenden Rechner beantworten:

Fazit

Der Immobilien-Trend lässt nicht nach: Gerade in Ballungszentren haben sich die Kaufpreise für Immobilien auch im Krisenjahr 2020 deutlich erhöht. Da sich die Mietpreise zeitgleich auf einem niedrigen Niveau befinden, gelingt es so manch einem Eigentümer kaum noch, mit seinem Anlageobjekt eine zufriedenstellende Rendite zu erwirtschaften. Fraglich ist, wie lange der „Immobilien-Hype“ noch anhalten wird. Einige Experten befürchten eine spürbare Preiskorrektur schon in absehbarer Zeit.

Immoscout beispielsweise meldete erst kürzlich, dass sich „in hochpreisigen Metropolmärkten wie Frankfurt am Main, Köln, München und Hamburg eine Tendenz zu stagnierenden Preisen und leichten Preiskorrekturen abzeichnet“.

Kaufinteressenten sollten deshalb ausführlich nachrechnen, ob der angebotene Preis angemessen ist. Die alte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ hat dabei bis heute ihr Gültigkeit nicht verloren. Wobei die Experten von Stiftung Warentest aktuell eher zu unterschätzten B-Lagen als zu vielleicht überbewerteten A-Lagen tendieren.

Quellen:

• Hoher Kaufpreis, niedrige Miete: Können Wohnungskäufer nur noch verlieren? – Wirtschaft – Tagesspiegel
• Immobilien als Kapitalanlage: So viel Rendite bringen sie Ihnen – t-online.de
• Zins-Falle: Deutsche sparen sich immer noch arm – "keine Geldanlage, nur Ablage" – FOCUS Online

Autor: Christian Finkenbrink