Bausparen

Bausparen mit einem Bausparvertrag

In Deutschland gibt es rund 20 Millionen Bausparverträge, die Bedeutung dieser Anlage- und Finanzierungsform nimmt entgegen mancher Unkenrufe nicht ab. Das liegt in der Konstruktion selbst und in den staatlichen Förderungen begründet. Die Tarife sind in den letzten Jahren flexibler geworden, schwerer vergleichbar, dennoch unter bestimmten Gesichtspunkten hoch attraktiv.

Bausparen: das Grundprinzip

Es ist vom Grundsatz her einfach erklärt, in der Praxis mit vielen interessanten Varianten ausgestattet: Der Bausparer spart zu einem festen Zins eine bestimmte Summe an, diese Ansparphase dauert etwa sieben bis zehn Jahre.

Bauspardarlehen nach Zuteilungsreife des Bausparvertrages

Dann wird der Bausparvertrag „zuteilungsreif“, der Sparer kann bei der Bausparkasse ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen, dessen Zinsen schon bei Vertragsbeginn ausgehandelt worden waren. Er kann sich auch die angesparte Summe auszahlen lassen, verliert dabei aber gewährte Fördermittel, und er kann eine Umwandlung in einen normalen, festverzinslichen Sparvertrag vornehmen.

Bausparrechner zur Ermittlung des richtigen Bausparvertrages nutzen

Welche Höhe ein Bausparvertrag haben soll bzw. welche Summe man in der Ansparphase zusammenbekommt, lässt sich mit unserem Bausparrechner ermitteln:

Staatliche Förderung

Auf das Bauspardarlehen hat er einen vererbbaren Rechtsanspruch, und das ist der eigentliche Sinn des Bausparvertrages, der auch nur in dieser Form staatlich gefördert wird. Es wurde eine Summe angespart, die als Anzahlung für den Erwerb von Wohnungseigentum dient. Natürlich könnte jeder Sparer, der irgendwann Wohneigentum kaufen oder bauen möchte, auf einem Festgeldkonto dafür Geld ansparen, aber das halten nur wenige Menschen durch.

Mittels der vertraglichen Konstruktion des Bausparvertrages inklusive der staatlichen Förderung werden sie zum „Durchhalten“ motiviert und durch finanzielle Vorteile belohnt. Die staatliche Förderung besteht in vermögenswirksamen Leistungen über die Arbeitnehmersparzulage und der Wohnungsbauprämie.

Wie funktioniert Bausparen eigentlich?

Bausparen funktioniert nach dem so genannten Solidarprinzip. Durch mehrjähriges Ansparen erwirbt der Einzelne gegenüber seiner Bausparkasse einen Anspruch auf ein günstigstes Darlehen. Dabei hat jeder Bausparvertrag drei typische Phasen:

1. Ansparphase

In der Ansparphase zahlt der Bausparer regelmäßig die im Bausparvertrag vereinbarten Beiträge sowie eventuell auch Sonderzahlungen bei der Bausparkasse ein.

Alle Eckdaten sind dabei vertraglich festgelegt: regelmäßiger Sparbeitrag (so genannter Regelsparbetrag), der Zinssatz mit dem das Guthaben verzinst wird sowie eventuell darauf aufgeschlagene Bonuszinsen, die Mindestspardauer und die Höhe der Bausparsumme sowie des Mindestsparguthabens.

Alle Einzahlungen des Sparers fließen dabei in einen großen Topf in der Bausparkasse. Aus diesem Topf werden auch die Bauspardarlehen für andere Bausparer ausgezahlt. Ähnlich wie bei der gesetzlichen Rente handelt es sich also um ein auf dem Solidarprinzip beruhendes Umlagesystem, welches immer genug Bausparer benötigt, um ein gewisses Kontingent an Bauspardarlehen bedienen zu können.

2. Zuteilungsphase

Wer sein angespartes Bausparguthaben sowie das vereinbarte Bauspardarlehen abrufen will, muss auf die Zuteilung seines Bausparvertrages warten. Für diese Zuteilung müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein: eine eingehaltene Mindestsparzeit, ein angespartes Mindestguthaben sowie eine erreichte Mindestbewertungszahl.

Für die Mindestbewertungszahl benutzt jede Bausparkasse eine eigene Formel. Generell ergibt sie sich aus den Sparleistungen des Bausparers im Verhältnis zu den Sparleistungen aller anderen Bausparer der jeweiligen Bausparkasse. Über die Mindestbewertungszahl wird festgelegt, in welcher Reihenfolge die Bausparverträge zugeteilt werden.

Gemäß § 5 Abs. 2 des Bausparkassengesetzes (BauSparkG) muss jede Bausparkasse in ihren Allgemeinen Geschäftsgrundsätzen Bestimmungen über „…die Zusammensetzung der Zuteilungsmasse, die Zuteilungstermine sowie die Voraussetzungen und die Ermittlung der Reihenfolge für die Zuteilung (Zuteilungsverfahren)…“ enthalten.

Wichtig für Sparer: sie müssen bei der Zuteilung nicht zwingend das mögliche Bauspardarlehen beantragen, sondern können sich auch das angesparte Guthaben samt Zinsen und Zulagen auszahlen lassen oder die Ansparphase weiterführen, indem sie die Zuteilung nicht annehmen.

3. Darlehensphase

In der Darlehensphase zahlt der Bausparer das nach der Zuteilung seines Bausparvertrages beantragte Bauspardarlehen zurück. Dauer der Rückzahlung, Höhe der Zinsen und die Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen sind dabei bereits seit Vertragsabschluss bekannt und festgelegt. Die in der Darlehensphase gezahlten Raten und Sonderzahlungen fließen nun wieder in den Topf der Bausparkasse und damit zur Solidargemeinschaft zurück und stehen dort für weitere Darlehen anderer Bausparer zur Verfügung.

Für wen lohnt sich Bausparen?

Jeder, der ernsthaft einmal bauen möchte, sollte über einen Bausparvertrag nachdenken, insbesondere jüngeren Menschen wird er sehr empfohlen. Es gibt Sonderkonstruktionen, bei denen der Vertrag erst kurz vor einem geplanten Eigenheimbau abgeschlossen und dann für die Anzahlung beliehen wird, um in den Genuss der Förderung zu kommen, das sind aber eher Randerscheinungen.

Der tiefe Sinn liegt darin, dass auf den Erwerb von Wohneigentum gespart wurde. Dabei kann die Vertragsgestaltung selbst sehr flexibel vorgenommen werden. Der wichtigste Punkt hierbei ist die Festsetzung der Guthabenzinsen in der Ansparphase und der späteren Darlehenszinsen. Diese stehen natürlich in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander, sind also eher gleichermaßen hoch oder niedrig, und hierzu hat sich die Tarifvielfalt in den letzten Jahren erhöht.

Das bedeutet, nicht nur ob, sondern vor allem wie ein Bausparvertrag abgeschlossen werden soll, ist die Frage. Daher sollte sich ein Bausparer zuerst fragen, ob er wirklich bauen möchte, zweitens wann das in welchem Umfang geschehen soll und drittens ob er auf eher hohe oder eher niedrige Darlehenszinsen in etwa sieben Jahren setzt – danach würde man den Bausparvertrag gestalten.

Im Jahr 2011 würde man einen niedrigen Darlehens-, dabei auch Guthabenzins wählen. Denn die Darlehenszinsen werden mit großer Wahrscheinlichkeit wieder steigen, wir befinden uns in einer historischen Tiefzinsphase. Zwar wird das Guthaben dabei auch niedriger verzinst, aber das Ansparguthaben ist in der Regel kleiner als das später aufgenommene Darlehen, von daher ergibt sich bei künftig steigenden Zinsen ein Zinsgewinn, wenn jetzt niedrige Zinsen auf Darlehens- und auch Guthabenseite gewählt werden.

Vor- und Nachteile des Bausparens

Die Vorteile liegen in der oben beschriebenen Spardisziplin, den staatlichen Förderungen und der Sicherung eines wahrscheinlich in der Zukunft günstigen Darlehenszinses. Damit übernimmt ein Bausparvertrag in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase die Funktion eines Forward-Darlehens, nur mit viel längerer Laufzeit (dieses wird maximal über 60 Monate gewährt).

Die Vorteile des Bausparvertrages in der Übersicht:

• Spardisziplin
• staatliche Förderung
• Hohe Beleihung möglich
• nachrangige Grundbuch-Eintragung
• große Tarifauswahl (Flexibilität)
• Planungssicherheit durch feststehende Zinsen
• Möglichkeit von kostenlosen Sonderzahlungen

Ein Bausparvertrag kann auch Nachteile aufweisen, vor allem wenn das Bauvorhaben eigentlich nicht feststeht. Denn insbesondere wenn der Vertrag niedrig verzinst wird und später auf das Darlehen verzichtet wird, möglicherweise Förderungen zurückgezahlt werden müssen und das Guthaben nur einen niedrigen Zinsgewinn ausweist, wäre eine Festgeldanlage vorteilhafter gewesen.

Die Nachteile auf einen Blick:

• Unterschiedlich lange Zuteilungsfristen. Die Zuteilung erfolgt nach einem Schlüssel der Bausparkasse, der sich nach ihrem Pool an Bausparern richtet. Der einzelne Sparer hat nur begrenzten Einfluss auf den genauen Termin und braucht einen langen Atem.
• Bausparverträge sind mit Gebühren versehen, bisweilen sind diese recht hoch.
• Eine Restschuldversicherung kann obligatorisch sein, das erhöht nochmals die Darlehenskosten.
• Die Transparenz von Bausparverträgen ist sehr schlecht. Ein Laie durchschaut die Konstruktion einzelner Tarife ohne aufwendiges PC-Programm definitiv nicht.

Die Förderung beim Bausparen

Bausparen war auch wegen der staatlichen Fördermaßnahmen immer sehr beliebt, einige Sparer nutzten die Prämien in der Ansparphase des Guthabens aus und verzichteten später auf das Bauspardarlehen. Damit widersprach die Förderung ihres Bausparvertrages der ursprünglichen Intention der Wohnungsbauförderung.

Daher werden die Förderungen seit dem Jahr 2009 in Deutschland nur noch gewährt, wenn wirklich Wohneigentum gekauft, neu gebaut oder modernisiert wird. Das gilt für alle seither abgeschlossenen Verträge, für Sparer unter 25 Jahren wurde die Ausnahme geschaffen, dass sie auch bei Nichtinanspruchnahme des Darlehens die Förderung nach siebenjähriger Sperrfrist behalten dürfen.

Förderungen und Zulagen beim Bausparvertrag

Es werden folgende Förderungen gewährt:

Die Wohnungsbauprämie:

Bei einem zu versteuernden Einkommen von 25.600 Euro für Alleinstehende, 51.200 Euro für Ehepaare werden 45,06 (90,11) Euro maximale Prämie auf eine Sparleistung von 512 (1.024) Euro gewährt. Die Prämie beträgt grundsätzlich 8,8 Prozent auf eine Mindestsparleistung von 50 Euro jährlich für die Aufwendungen zu den Beiträgen, den Guthabenzinsen und den Abschlussgebühren.

Die Arbeitnehmersparzulage:

Über die Steuererklärung können Arbeitnehmer eine zusätzliche Sparzulage beantragen, wenn sie die vermögenswirksamen Leistungen, die der Arbeitgeber gewähren kann, auf das Bausparkonto einzahlen lassen. Die Arbeitnehmersparzulage beträgt pro Person 9 Prozent auf maximal 470 Euro jährlich (für Ehepaare das Doppelte). Hier gelten allerdings noch niedrigere Einkommensgrenzen, für Alleinstehende 17.900, für Ehepaare 35.800 Euro jährlich. Die Förderung über die Arbeitnehmersparzulage ist im Fünften Vermögensbildungsgesetz geregelt. Die Laufzeit beträgt in der Regel sieben Jahre mit einem beitragsfreien letzten Jahr.

Bausparangebote vergleichen

Wer Bausparangebote vergleicht, achtet auf die Flexibilität der Bausparkassen hinsichtlich der Zinsen und der Laufzeiten, auf die Zinsen selbst, die Abschlussgebühren und auf Zinsboni. Diese werden von einigen Bausparkassen bei einem Darlehensverzicht nach sieben Jahren gezahlt. Auch ist die Zinsgestaltung zum Teil sehr flexibel, Guthabenzinsen können sich beispielsweise in Stufen steigern.

Unentschlossene Sparer setzten auf flexible Tarife, die das Ansparen mit einer niedrigen, später aufzustockenden Summe ermöglichen, Zielsparer, die in jedem Fall bauen möchten, setzen auf niedrige Darlehenszinsen, auch wenn das niedrigere Guthabenzinsen bedeutet. ntscheidend beim Vergleich ist, dass die Bausparkasse dem individuellen Bausparwunsch des Kunden mit großer Flexibilität entgegenkommt.