Das Annuitätendarlehen – die Standardform der Baufinanzierung
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Das Annuitätendarlehen ist die am weitaus häufigsten genutzte Form der Finanzierung selbst genutzter Immobilien. Ein Annuitätendarlehen schließt in der Regel flexible Tilgungen, Tilgungsaussetzungen oder vorzeitige Rückzahlungen aus. Alle diese Möglichkeiten existieren natürlich, sind aber mit Vorfälligkeitsentschädigungen und anderen Gebühren verbunden. Innerhalb der Zinsbindungsfrist besteht der Vorteil eines Annuitätendarlehens in der gleichbleibenden periodischen Belastung aus Zins und Tilgungsleistungen, der Annuität.
Annuität = jährliche Belastung aus Zins- und Tilgungsleistungen
Die Annuität wird dabei in der Regel in halbjährlichen, vierteljährlichen oder monatlichen Raten gezahlt. Im Verlauf der Rückzahlung des Darlehens bleibt die Zahlungsbelastung pro Periode konstant, innerhalb der Rate verringert sich aber der Zinsanteil und es erhöht sich der Tilgungsanteil wie Sie unserem nachfolgenden Beispiel und unserer Infografik entnehmen können. Im Grunde wird die Berechnung tagesaktuell vorgenommen, weil Tilgungs- und Zinsanteil unterschiedlichen juristischen Bewertungen unterliegen und bei einem plötzlichen Totalausfall oder auch einer plötzlichen Kompletttilgung die genaue Restschuld berechnet werden muss. In den Abrechnungen der Banken erfolgt allerdings aus Gründen des Komforts ein monatlicher Überblick. Wenn das Annuitätendarlehen wie geplant gleichmäßig getilgt wird, beträgt der Tilgungsanteil der letzten Rate nahe 100 Prozent.
Rechner für Annuitätendarlehen
Wie kann man Annuitätendarlehen berechnen?
Zur Veranschaulichung der Berechnung eines Annuitätendarlehens greifen wir auf ein konkretes Beispiel zurück:
Entwicklung von Zins- und Tilgungsanteil an Rate bei Annuitätendarlehen im Zeitverlauf
Beispiel für die Veränderung von Zins- und Tilgungsanteil an der Gesamtrate
Tilgungsplan für die ersten zwölf Monate: 100.000 EUR Darlehenssumme, 3 % Zinsen p.a., 2 % Tilgung, Ratenzahlung monatlich
Ermittlung der Monatsrate:
5 % Annuität (3 % Zinsen p.a. + 2 % Tilgung) = 5.000,00 EUR
Monatsrate: 5.000,00 EUR : 12 = 416,67 EUR
Zeitraum | Darlehenssumme in EUR |
Zinsanteil in EUR |
Tilgungsanteil in EUR |
Monatsrate in EUR |
1. Monat | 100.000,00 | 250,00 | 166,67 | 416,67 |
2. Monat | 99.833,33 | 249,58 | 167,08 | 416,67 |
3. Monat | 99.666,25 | 249,17 | 167,50 | 416,67 |
4. Monat | 99.498,75 | 248,75 | 167,92 | 416,67 |
5. Monat | 99.330,83 | 248,33 | 168,34 | 416,67 |
6. Monat | 99.162,49 | 247,91 | 168,76 | 416,67 |
7. Monat | 98.993,73 | 247,48 | 169,18 | 416,67 |
8. Monat | 98.824,55 | 247,06 | 169,61 | 416,67 |
9. Monat | 98.654,94 | 246,64 | 170,03 | 416,67 |
10. Monat | 98.484,91 | 246,21 | 170,45 | 416,67 |
11. Monat | 98.314,46 | 245,79 | 170,88 | 416,67 |
12. Monat | 98.143,58 | 245,36 | 171,31 | 416,67 |
Tilgungsdauer für Annuitätendarlehen berechnen
Die Entwicklung von Zins- und Tilgungsanteil im Zeitverlauf lässt sich für beliebige Daten auch mit unserem Tilgungsrechner berechnen:
Tilgung berechnen - Tilgungsplan
Niedrige Bauzinsen = längere Laufzeit bei gleichem Tilgungssatz
Eine auf den ersten Blick paradoxe Situation: die Bauzinsen sinken, der Verbraucher muss bei gleichem Tilgungssatz niedrigere Raten für dasselbe Annuitätendarlehen zahlen – und die Laufzeit verlängert sich. Diesen für Laien oft schwer verständliche Tatsache verdeutlichen unsere nachfolgenden Berechnungen und Infografiken:
Tilgungsdauer eines Annuitätendarlehens in Jahren | |||||||||||
anfänglicher Tilgungssatz in % | Darlehenszins p.a. (nominal) | ||||||||||
2 | 2,5 | 3 | 3,5 | 4 | 4,5 | 5 | 5,5 | 6 | 6,5 | 7 | |
1 | 55,08 | 50,25 | 46,42 | 43,17 | 40,42 | 38,08 | 36,00 | 34,25 | 32,67 | 31,17 | 29,92 |
1,5 | 42,50 | 39,42 | 36,75 | 34,58 | 32,67 | 31,00 | 29,50 | 28,17 | 27,00 | 25,92 | 25,00 |
2 | 34,83 | 32,58 | 30,67 | 29,08 | 27,67 | 26,33 | 25,25 | 24,25 | 23,25 | 22,42 | 21,67 |
2,5 | 29,50 | 27,92 | 26,42 | 25,17 | 24,08 | 23,08 | 22,17 | 21,33 | 20,58 | 19,92 | 19,25 |
3 | 25,67 | 24,42 | 23,25 | 22,25 | 21,33 | 20,50 | 19,75 | 19,08 | 18,50 | 17,92 | 17,33 |
3,5 | 22,75 | 21,67 | 20,75 | 19,92 | 19,25 | 18,50 | 17,92 | 17,33 | 16,83 | 16,33 | 15,83 |
4 | 20,42 | 19,58 | 18,83 | 18,08 | 17,50 | 16,92 | 16,42 | 15,92 | 15,42 | 15,00 | 14,58 |
4,5 | 18,50 | 17,83 | 17,17 | 16,58 | 16,08 | 15,58 | 15,08 | 14,67 | 14,25 | 13,92 | 13,58 |
5 | 17,00 | 16,33 | 15,83 | 15,33 | 14,83 | 14,42 | 14,00 | 13,67 | 13,33 | 13,00 | 12,67 |
6 | 14,50 | 14,08 | 13,67 | 13,25 | 12,92 | 12,58 | 12,25 | 12,00 | 11,67 | 11,42 | 11,17 |
7 | 12,67 | 12,33 | 12,00 | 11,75 | 11,42 | 11,17 | 10,92 | 10,67 | 10,50 | 10,25 | 10,08 |
8 | 11,25 | 11,00 | 10,75 | 10,50 | 10,25 | 10,08 | 9,83 | 9,67 | 9,50 | 9,33 | 9,17 |
9 | 10,17 | 9,92 | 9,75 | 9,50 | 9,33 | 9,17 | 9,00 | 8,83 | 8,67 | 8,50 | 8,33 |
10 | 9,25 | 9,08 | 8,92 | 8,75 | 8,58 | 8,42 | 8,25 | 8,08 | 8,00 | 7,83 | 7,75 |
Annahmen; 100.000 EUR Darlehensbetrag, sofortige Auszahlung, monatliche Ratenzahlung, keine Zinsänderung nach Ablauf der ersten Sollzinsbindungsphase |
Erhöhung des Tilgungssatzes bewirkt Verkürzung der Laufzeit des Annuitätendarlehens
Wie sich die Laufzeit eines Annuitätendarlehens durch die Erhöhung des (anfänglichen) Tilgungssatzes erhöht, zeigen wir Ihnen nachfolgend. Die Werte in jeder Zeile der Tabelle geben dabei die Verkürzung der Laufzeit gegenüber dem darüber stehenden Wert in Jahren bei Erhöhung des Tilgungssatzes um 0,50 Prozentpunkte an.
anfänglicher Tilgungssatz in % | Darlehenszins p.a. (nominal) | ||||||||||
2 | 2,5 | 3 | 3,5 | 4 | 4,5 | 5 | 5,5 | 6 | 6,5 | 7 | |
1,0 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
+0,5 Prozentpunkte | 12,58 | 10,83 | 9,67 | 8,58 | 7,75 | 7,08 | 6,50 | 6,08 | 5,67 | 5,25 | 4,92 |
+0,5 Prozentpunkte | 7,67 | 6,83 | 6,08 | 5,50 | 5,00 | 4,67 | 4,25 | 3,92 | 3,75 | 3,50 | 3,33 |
+0,5 Prozentpunkte | 5,33 | 4,67 | 4,25 | 3,92 | 3,58 | 3,25 | 3,08 | 2,92 | 2,67 | 2,50 | 2,42 |
+0,5 Prozentpunkte | 3,83 | 3,50 | 3,17 | 2,92 | 2,75 | 2,58 | 2,42 | 2,25 | 2,08 | 2,00 | 1,92 |
+0,5 Prozentpunkte | 2,92 | 2,75 | 2,50 | 2,33 | 2,08 | 2,00 | 1,83 | 1,75 | 1,67 | 1,58 | 1,50 |
+0,5 Prozentpunkte | 2,33 | 2,08 | 1,92 | 1,83 | 1,75 | 1,58 | 1,50 | 1,42 | 1,42 | 1,33 | 1,25 |
+0,5 Prozentpunkte | 1,92 | 1,75 | 1,67 | 1,50 | 1,42 | 1,33 | 1,33 | 1,25 | 1,17 | 1,08 | 1,00 |
+0,5 Prozentpunkte | 1,50 | 1,50 | 1,33 | 1,25 | 1,25 | 1,17 | 1,08 | 1,00 | 0,92 | 0,92 | 0,92 |
+ 1,0 Prozentpunkte | 2,50 | 2,25 | 2,17 | 2,08 | 1,92 | 1,83 | 1,75 | 1,67 | 1,67 | 1,58 | 1,50 |
+ 1,0 Prozentpunkte | 1,83 | 1,75 | 1,67 | 1,50 | 1,50 | 1,42 | 1,33 | 1,33 | 1,17 | 1,17 | 1,08 |
+ 1,0 Prozentpunkte | 1,42 | 1,33 | 1,25 | 1,25 | 1,17 | 1,08 | 1,08 | 1,00 | 1,00 | 0,92 | 0,92 |
+ 1,0 Prozentpunkte | 1,08 | 1,08 | 1,00 | 1,00 | 0,92 | 0,92 | 0,83 | 0,83 | 0,83 | 0,83 | 0,83 |
+ 1,0 Prozentpunkte | 0,92 | 0,83 | 0,83 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,67 | 0,67 | 0,58 |
Erhöhung des Zinssatzes bewirkt auch Verkürzung der Laufzeit – bei gleich bleibendem Tilgungssatz
Auch diese Tatsache lässt sich am besten anhand von Berechnungen veranschaulichen: bei gleich bleibendem (anfänglichem) Tilgungssatz bewirkt ein höherer Darlehenszins eine Verkürzung der Laufzeit des Annuitätendarlehens. Natürlich steigt auch die Rate entsprechend aber wir wollen hier nur die Laufzeit betrachten, denn diese stellt eine oft unterschätzte Kompontente der Finanzierung dar. Die Werte in jeder Spalte der nachfolgenden Tabelle geben dabei die Verkürzung der Laufzeit gegenüber dem davor stehenden Wert in Jahren bei Erhöhung des Zinssatzes um 0,50 Prozentpunkte an.
anfänglicher Tilgungssatz in % | Darlehenszins p.a. (nominal) – (PP = Prozentpunkte) | ||||||||||
2,00 Prozent | + 0,50 PP | + 0,50 PP | + 0,50 PP | + 0,50 PP | + 0,50 PP | + 0,50 PP | + 0,50 PP | + 0,50 PP | + 0,50 PP | + 0,50 PP | |
1 | 0 | 4,83 | 3,83 | 3,25 | 2,75 | 2,33 | 2,08 | 1,75 | 1,58 | 1,50 | 1,25 |
1,5 | 0 | 3,08 | 2,67 | 2,17 | 1,92 | 1,67 | 1,50 | 1,33 | 1,17 | 1,08 | 0,92 |
2 | 0 | 2,25 | 1,92 | 1,58 | 1,42 | 1,33 | 1,08 | 1,00 | 1,00 | 0,83 | 0,75 |
2,5 | 0 | 1,58 | 1,50 | 1,25 | 1,08 | 1,00 | 0,92 | 0,83 | 0,75 | 0,67 | 0,67 |
3 | 0 | 1,25 | 1,17 | 1,00 | 0,92 | 0,83 | 0,75 | 0,67 | 0,58 | 0,58 | 0,58 |
3,5 | 0 | 1,08 | 0,92 | 0,83 | 0,67 | 0,75 | 0,58 | 0,58 | 0,50 | 0,50 | 0,50 |
4 | 0 | 0,83 | 0,75 | 0,75 | 0,58 | 0,58 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,42 | 0,42 |
4,5 | 0 | 0,67 | 0,67 | 0,58 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,42 | 0,42 | 0,33 | 0,33 |
5 | 0 | 0,67 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,42 | 0,42 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | 0,33 |
6 | 0 | 0,42 | 0,42 | 0,42 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | 0,25 | 0,33 | 0,25 | 0,25 |
7 | 0 | 0,33 | 0,33 | 0,25 | 0,33 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,17 | 0,25 | 0,17 |
8 | 0 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,17 | 0,25 | 0,17 | 0,17 | 0,17 | 0,17 |
9 | 0 | 0,25 | 0,17 | 0,25 | 0,17 | 0,17 | 0,17 | 0,17 | 0,17 | 0,17 | 0,17 |
10 | 0 | 0,17 | 0,17 | 0,17 | 0,17 | 0,17 | 0,17 | 0,17 | 0,08 | 0,17 | 0,08 |
Es ist zu beachten, dass die hier dargestellte Form des Annuitätendarlehens eine deutsche Besonderheit darstellt, die international nicht unbedingt üblich ist. Das hängt vor allem mit den langen Zinsbindungsfristen zusammen, die sich in jahrzehntelangen Phasen stabiler Wirtschaftsentwicklung traditionell herausgebildet haben. In anderen Ländern werden die Zinsen meist spätestens jährlich neu verhandelt, was den Schwankungen an den internationalen Märkten besser entspricht. Hypothekenzinsen sind schließlich von den Europäischen Leitzinsen abhängig.