Hypothekendarlehen

Wenn Eigentümer von Grundstücken und/oder Immobilien ihren Grundbesitz als Sicherheit für einen Kredit einbringen, können sie (oder auch ein Dritter) ein Hypothekendarlehen erhalten. Der Kreditgeber wird dabei zum Inhaber einer Hypothek und damit eines Grundpfandrechts, das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1113 ff. geregelt ist.

Da dies dem Geldgeber eine besonders hohe Sicherheit garantiert, fallen die Darlehenskonditionen für Hypothekendarlehen meist deutlich günstiger aus als für Darlehen in gleicher Höhe ohne vergleichbare Absicherung.

Deshalb sind Hypothekendarlehen insbesondere für die Finanzierung des Kaufs oder des Baus einer Immobilie sowie für die Modernisierung vorhandener Gebäude attraktiv.

Zinsen für Hypothekendarlehen im Vergleich

Welche Zinsen Banken und Vermittler derzeit auf Hypothekendarlehen bieten, zeigt unser nachfolgender Vergleich:

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Als Sicherheit für eine Geldforderung kann ein Grundstück oder eine andere Immobilie mit einer Hypothek belastet werden, die ins Grundbuch eingetragen wird. In der Regel dienen Hypotheken dazu, langfristige Kredite abzusichern. Ein Hypothekendarlehen ist somit ein Darlehen, das mit einer Hypothek besichert wird.

Zwar werden Hypothekendarlehen meist von den Grundeigentümern selbst genutzt. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass Eigentümer eine Hypothek auf ihre Immobilie eintragen lassen, Darlehensnehmer jedoch ein Anderer (z.B. ein Familienmitglied ohne Grundeigentum) ist.

Mit dem Eintrag ins Grundbuch sichert sich der Geldgeber gegen einen Kreditausfall ab. Als Inhaber einer Hypothek erlangt der Gläubiger ein dringliches Recht an dem Grundbesitz für den Fall, dass der Schuldner das gewährte Darlehen nicht wie vertraglich vereinbart zurückzahlen kann.

Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, ist der Darlehensgeber berechtigt, den Kreditvertrag zu kündigen, die Immobilie durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zu verwerten und aus dem damit erzielten Erlös das Hypothekendarlehen zu tilgen.

Da der Gesetzgeber vorschreibt, dass Hypotheken nur auf Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten lasten dürfen, werden Hypothekendarlehen insbesondere für die Finanzierung von Grundstückskäufen und Bauprojekten genutzt.

Neben Grundstücken können Immobilien (Gebäude oder Eigentumswohnungen) als Kreditsicherheit dienen. Nicht nur Hypothekenbanken, auch Bausparkassen, andere Geldinstitute und Lebensversicherungen gewähren ihren Kunden Hypothekendarlehen.

Wie funktioniert ein Hypothekendarlehen?

Zweck von Hypothekendarlehen ist die Immobilienfinanzierung. Da es sich hierbei fast immer um vergleichsweise hohe Darlehenssummen handelt, geht es um Kredite mit langen Laufzeiten. Daher nehmen Kreditinstitute zunächst die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden sehr genau unter die Lupe (Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft, Eigenkapital etc.).

Weil das Darlehen mit einer Hypothek abgesichert wird, ist zugleich der Wert der Immobilie, die beliehen, gekauft und/oder bebaut werden soll, von großem Interesse. Nach Vorlage entsprechender Unterlagen (wie Grundbuchauszug, Projektbeschreibung, Kaufoption u.a.) ermittelt das Kreditinstitut einen Beleihungswert für die Immobilie und unterbreitet dem Kunden ein Angebot, in welcher Höhe und zu welchen Bedingungen (Laufzeit, Zinssatz, Tilgung) sie ein Hypothekendarlehen bereitstellt.

Bedingung für die Gewährung des Hypothekendarlehens ist der Eintrag einer Hypothek zugunsten des Kreditgebers ins Grundbuch, üblicherweise als 1a Hypothek, also als erstrangiges Grundpfandrecht. Da bei einem Zahlungsausfall die Forderungen der Gläubiger entsprechend ihrer Randfolge beglichen werden, verspricht ein Eintrag im ersten Rang dem Kreditgeber die größte Sicherheit.

Kommt es zum Vertrag, so wird dieser i.d.R. durch einen Notar beurkundet, der die entsprechende Hypothek bestellt und deren Eintrag ins Grundbuch veranlasst. Der Bestand und die Höhe einer Hypothek sind stets unmittelbar an die bestehende Forderung geknüpft. Mit der Tilgung des Darlehens sinkt somit auch die Hypothek.

Nach Auszahlung des Hypothekendarlehens zahlt der Darlehensnehmer das Darlehen in regelmäßigen (monatlichen oder vierteljährlichen) Raten zurück. Da meist ein Festzins vereinbart wird, erfolgt die Rückzahlung während der Zinsbindungsphase in gleichbleibenden Beträgen.

Rückzahlung und Ende der Hypothek

Genutzt wird dabei häufig die Form als Annuitätendarlehen. Dabei setzt sich die Rate zusammen aus Zinsen und Tilgungsbeiträgen. Da durch jede Rate ein Teil der Schuld getilgt wird, verändert sich das Verhältnis der Anteile von Zins und Tilgung innerhalb jeder monatlichen Rate im Lauf der Zeit mehr und mehr zugunsten des Schuldners, dessen Belastung jedoch gleich bleibt.

Ist der Darlehensbetrag zurückgezahlt, erlischt die Forderung des Kreditgebers und damit zugleich auch die Hypothek. Nach seiner Zustimmung zu einer Löschungsbewilligung kann der Grundbucheintrag gelöscht werden.

Kommt der Darlehensnehmer vor Rückzahlung des Hypothekendarlehens in Zahlungsverzug, ermächtigt das eingetragene Grundpfandrecht den Kreditgeber zum Verkauf oder zur Zwangsversteigerung der Immobilie, um aus dem Verkaufserlös seine Forderung zu erlangen.

Wie berechnet man ein Hypothekendarlehen?

Kreditnehmer wollen genau wissen, welche Kosten auf sie zukommen. Beim Kauf einer Immobilie oder der Umsetzung eines geplanten Bauprojekts ist das Hypothekendarlehen meist nur ein Baustein der Finanzierung.

Empfehlenswert sind etwa 20 Prozent Eigenmittel und die Finanzierung weiterer 20 bis 30 Prozent über ein Bauspardarlehen. Je höher der Anteil an Eigenkapital (Ersparnisse, Geldanlagen, Lebensversicherungen, Verwandtendarlehen usw.) ist, den der Darlehensnehmer einbringt, desto besser werden die Konditionen für das vom Kreditinstitut angebotene Hypothekendarlehen sein.

Ausschlaggebend für die Berechnung sind zunächst Zinssatz, Tilgung und Laufzeit des Hypothekendarlehens. Ist die Höhe des Finanzierungsbedarfs bekannt, lohnt es sich vor einem Gespräch mit dem Bankberater entsprechende Internetplattformen zu nutzen, um Finanzierungsangebote verschiedener Kreditinstitute zu vergleichen.

Ein solcher Vergleich bietet einen Überblick über aktuelle Konditionen für Hypothekendarlehen und eine gute Verhandlungsbasis beim Aushandeln eines individuellen Angebotes.

Einige Kenngrößen (wie die Bonität des Kunden oder der Beleihungswert der Immobilie) werden von den einzelnen Kreditinstituten unterschiedlich berechnet. Weitere wichtige Kenngrößen – wie die Zinsbindungsfrist sowie die Vereinbarung von Sondertilgungen – wirken sich ebenfalls auf die Vertragsbedingungen aus.

Daher ist der Gestaltungs- und Verhandlungsspielraum relativ groß und es lohnt sich, mehrere Angebote zu vergleichen.

Wie hoch darf ein Hypothekendarlehen sein?

Prinzipiell richtet sich die Höhe eines Hypothekendarlehens nach dem Wert der beliehenen Immobilie.

Der aktuell am Markt zu erzielende Wert einer Immobilie wird als Verkehrswert bezeichnet. Dieser Verkehrswert ist jedoch abhängig von der Entwicklung des Marktes (Nachfrage, Veränderung des Wohnumfeldes und ähnlichen Faktoren) und daher regelmäßigen Schwankungen unterworfen.

Deshalb wird bei der Vergabe eines Hypothekendarlehens und zur Festlegung der Höhe desselben nicht der Verkehrswert der betreffenden Immobilie zugrunde gelegt, sondern deren vom Kreditinstitut festgelegter Beleihungswert.

Ziel der Berechnung eines Beleihungswertes ist es, einen Wert zu ermitteln, der bei einem späteren Verkauf der Immobilie (also nachhaltig über den Bewertungsstichtag hinaus) tatsächlich erzielt werden kann.

Dabei werden erkennbare Risiken von Wertschwankungen der Immobilie berücksichtigt, weshalb ihr Beleihungswert stets niedriger ist als ihr Verkehrswert.

Verfahren zur Berechnung des Beleihungswertes

Die Berechnung des Beleihungswertes erfolgt üblicherweise nach dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird aus dem Sach- und dem Bodenwert der Immobilie ein Sachwert ermittelt. Dieses Verfahren wird meist für Neubauvorhaben angewandt, wenn Bauherren die entstehende Immobilie selbst nutzen wollen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird für vermietete Immobilien oder solche, die vermietet werden sollen genutzt. Der Berechnung des Ertragswerts werden dabei die Netto-Mieterträge zugrunde gelegt, die mit der Immobilie voraussichtlich erwirtschaftet werden können.

Einige Kreditinstitute nutzen zur Festlegung des Beleihungswertes einen Mittelwert aus dem Sachwert und dem Ertragswert der Immobilie.

Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren wird der Kaufpreis der Immobilie mit den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien (ähnliche Größe, ähnliche Lage) verglichen und basierend auf diesem Vergleich ein Beleihungswert festgelegt.

Aus dem Beleihungswert ergibt sich die maximale Höhe des Hypothekendarlehens auch als Beleihungssatz bzw. Beleihungsgrenze bezeichnet. Der Beleihungssatz wird als prozentualer Anteil des Beleihungswerts ausgedrückt.

Die Höhe eines Darlehens bei Hypothekenbanken ist im Hypothekenbankgesetz geregelt und darf nicht mehr als 60 Prozent vom Beleihungswert betragen. Der Kreditrahmen bei Bausparkassen reicht mitunter bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes der betreffenden Immobilie.

Welche Faktoren bestimmen den Zinssatz eines Hypothekendarlehens?

In Europa orientiert sich die Zinsgestaltung am europäischen Leitzins. Dennoch variieren die Angebote der Kreditinstitute erheblich. Da es bei Hypothekendarlehen meist um beachtliche Summen geht, ergeben geringfügig Abweichungen im Zinssatz für den Darlehensnehmer deutlich höhere Kosten.

Beim Betrachten aller Faktoren, die den Zinssatz beeinflussen, wird deutlich: Einige Faktoren kann der Darlehensnehmer beeinflussen, andere nicht.

Faktoren jenseits der Einflussnahme durch den Kunden

Entsprechend interner Berechnungsmethoden bestimmt das Kreditinstitut den Beleihungswert der Immobilie (vgl. 4.). Die Einschätzung der Bonität (Kreditwürdigkeit) des einzelnen Kunden liegt ebenfalls im Ermessensspielraum des Kreditgebers.

Je niedriger die Bank das Risiko eines Kreditausfalls beurteilt, desto besser wird der Zinssatz für diesen Kunden sein. Neben Einkommensnachweisen, Eigenkapital, weiteren Sicherheiten (z.B. Lebensversicherung), anderen offenen Kreditverpflichtungen und der Einschätzung der wirtschaftlichen Situation (Lebensverhältnisse, Ehepartner als Bürgen, Unterhaltszahlungen etc.) wird grundsätzlich eine Schufa-Auskunft eingeholt.

Anhand dieser Informationen werden sogenannte Ratings für potentielle Kreditnehmer erstellt. Die Berechnungsgrundlagen dieser Ratings sind allerdings nicht transparent, weshalb Kunden ihre eigene Bonität nicht genau ermitteln können.

Zinsfaktoren, die der Kreditnehmer beeinflussen kann

Zu den Faktoren, auf die Kreditnehmer Einfluss nehmen können, gehört die Entscheidung darüber, ob ein Festzinssatz oder ein variabler Zinssatz gewählt wird. Werden variable Zinsen vereinbart, ist der Zinssatz bei Vertragsabschluss meist etwas günstiger.

Der Darlehensnehmer nimmt dafür jedoch das Risiko steigender Zinsen in Kauf und kann demzufolge nicht genau berechnen, was auf ihn zukommt. Entscheidet sich der Darlehensnehmer hingegen für einen Festzins, gilt für die Dauer der Zinsbindung ein fixer Zinssatz.

Wird lediglich eine kurze Zinsbindungsfrist vereinbart, erhalten Darlehensnehmer oft einen um etwa 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte geringeren Zinssatz, riskieren jedoch höhere Zinsen nach Ablauf der Frist. In Zeiten niedriger Zinsen am Markt empfiehlt es sich daher, diese möglichst lange festzuschreiben.

Um das Risiko deutlich höherer Zinssätze nach Ablauf der Zinsbindung zu minimieren, kann es sinnvoll sein, mehrere Hypothekendarlehen zu kombinieren. Empfehlenswert ist es außerdem, neben dem vereinbarten Tilgungssatz, die Möglichkeit von Sondertilgungen vertraglich festzuschreiben.

Für Darlehensnehmer ergibt sich damit die Chance, das Darlehen schneller zu tilgen. Eine geringere Restschuld kann eine günstigere Anschlussfinanzierung bewirken.

Vergleichbarkeit der einzelnen Hypothek-Konditionen

Damit Verbraucher die Zinssätze verschiedener Kreditinstitute tatsächlich vergleichen können, schreibt der Gesetzgeber die Angabe des Effektivzinses vor. Um alle Konditionen eines Hypothekendarlehens überschauen zu können, sollten Darlehensnehmer darüber hinaus alle zusätzlich anfallenden Kosten (wie Gebühren, Bereitstellungszinsen, Teilzahlungszuschläge) kennen.

Es empfiehlt sich daher, nach dem „Europäisch standardisierten Merkblatt“ zu fragen, auf dem sämtliche Kosten des Hypothekendarlehens übersichtlich zusammengefasst werden.

Wann und wie kann man ein Hypothekendarlehen kündigen?

Unabhängig von den vertraglich vereinbarten Kündigungsbedingungen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, ein Hypothekendarlehen zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Rechtsprechung die Position von Darlehensnehmern gestärkt, indem er feststellte, deren wirtschaftliche Handlungsfähigkeit müsse erhalten bleiben. Somit haben Schuldner ein Kündigungsrecht, wenn sich ihre wirtschaftliche Situation gravierend verändert.

Kündigungsrechte aus wirtschaftlichen Gründen

Für die Kündigung eines Hypothekendarlehens sind private Gründe wie Krankheit, Arbeitslosigkeit, Überschuldung oder eine Scheidung ausreichend. Auch wenn der Kreditgeber eine Erweiterung des Kreditrahmens für bauliche Veränderungen oder Modernisierungsarbeiten ablehnt und damit die Nutzung der Immobilie zum wirtschaftlichen Vorteil des Schuldners behindert, ist der Darlehensnehmer zur Kündigung berechtigt.

Ergibt sich die Gelegenheit zum Verkauf der Immobilien, kann der Schuldner von einem außerordentlichen Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten nach § 490 BGB Gebrauch machen.

Allerdings ist der Kreditgeber in all diesen Fällen nicht verpflichtet, der vorzeitigen Kündigung eines Hypothekendarlehens zuzustimmen. Für ihre Zustimmung verlangen die Kreditinstitute häufig die Zahlung einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung – einer Art Strafzahlung, mit der der Darlehensnehmer dem Kreditgeber die ihm durch die Auflösung des Vertrages entgangenen Zinsen ersetzt.

Dieser Forderung kann sich der Darlehensnehmer in zwei Fällen entziehen:

Gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Der Gesetzgeber räumt im BGB § 489 Darlehensnehmern das Recht ein, Darlehen mit langer Zinsbindung, zu denen Hypothekendarlehen zählen, nach zehn Jahren ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Die Kündigungsfrist beträgt hierbei sechs Monate. Macht der Darlehensnehmer von diesem gesetzlich verbrieften Kündigungsrecht Gebrauch, darf der Kreditgeber keine Entschädigung für entgangene Zinsen verlangen.

Kündigungsrecht aufgrund fehlerhafter Widerrufsbelehrung seitens des Darlehensgebers

Jeder Hypothekendarlehensvertrag mit Privatpersonen enthält obligatorisch eine Widerrufsbelehrung. Stellt sich heraus, diese Belehrung ist fehlerhaft, berechtigt das den Darlehensnehmer zur Kündigung des Vertrages.

Inzwischen hat sich gezeigt: In einer Vielzahl bestehender Hypothekendarlehensverträge ist die Widerrufsbelehrung nicht rechtmäßig. Der Bundesgerichtshof stellte sogar fest, dass das zwischen 2002 und 2008 geltende gesetzliche Muster für Widerrufsbelehrungen Fehler enthielt.

Darlehensnehmer sollten daher prüfen lassen, ob ihr Vertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung enthält. Ist dem so, berechtigt sie das zur Kündigung des Hypothekendarlehens mittels Widerruf.

Auf europäischer Ebene wurde eine „Richtlinie zur Reform von Wohnimmobilienkreditverträgen“ verabschiedet, die vorsieht, privaten Schuldnern die Kündigung von Hypothekendarlehen zu erleichtern.

Die Empfehlungen dieser Richtlinie müssen nun in den einzelnen europäischen Ländern in nationales Recht umgesetzt werden. Dann wird sich zeigen, inwiefern der Gesetzgeber die bisherigen Regelungen zur Kündigung von Hypothekendarlehen weiter modifiziert.

In Deutschland bedeutet das für das für das Widerrufsrecht, dass ab Mitte 2016 die maximal Frist für die Widerrufsfrist ein Jahr und vierzehn Tage beträgt. Der sogenannte Widerrufsjoker bzw. das ewige Widerrufsrecht sind damit hinfällig.